關(guān)于做好存量房“帶押過戶”
有關(guān)工作的通知

宿自然資規(guī)〔2023〕83號

 

各縣、區(qū)自然資源和規(guī)劃局，公積金管理中心，市不動產(chǎn)登記中心，金融機構(gòu)：

為持續(xù)優(yōu)化我市營商環(huán)境，進(jìn)一步提升登記與金融服務(wù)水平，提高服務(wù)效能，根據(jù)《自然資源部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（自然資發(fā)〔2023〕29號）要求，現(xiàn)就在全市范圍內(nèi)推行存量房“帶押過戶”有關(guān)事項通知如下：

一、適用范圍

本通知中不動產(chǎn)“帶押過戶”一般是指：自然人和法人名下不動產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房產(chǎn)在未解除原抵押狀態(tài)下過戶并辦理相關(guān)登記手續(xù)，無需先還貸解押后再辦理轉(zhuǎn)移登記。適用住宅、工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)已在金融機構(gòu)、公積金中心存在按揭貸款或抵押貸款，且當(dāng)前僅存一次有效抵押不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

二、辦理流程

“帶押過戶”啟動前，買賣雙方應(yīng)先取得貸款銀行同意無需先行還貸，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押相關(guān)登記。

辦理公積金貸款申請“帶押過戶”的，由公積金管理中心委托貸款銀行出具同意“帶押過戶”書面材料，辦理“帶押過戶”相關(guān)手續(xù)。交易雙方及銀行可通過簽訂“帶押過戶”三方或四方協(xié)議，約定資金通過銀行賬戶直接結(jié)算劃轉(zhuǎn)。向銀行申請“帶押過戶”參考流程如下：

（一）同一銀行貸款“帶押過戶”模式，按照抵押權(quán)變更辦理。

1．簽訂買賣合同。買賣雙方簽訂不動產(chǎn)買賣合同，約定同意“帶押過戶”。

2．簽訂“帶押過戶”相關(guān)文件。買賣雙方取得銀行同意，與貸款銀行簽署三方協(xié)議等相關(guān)文件，約定“帶押過戶”相關(guān)事宜，并明確交易資金托管及支付方式。若總房價不能覆蓋賣方剩余貸款的，還應(yīng)約定差額部分與首付款分別由賣家和買家一并存入資金托管賬戶。

3．買方向銀行申請貸款。買方申請貸款，貸款銀行結(jié)合“帶押過戶”相關(guān)約定，綜合評估風(fēng)險，在確認(rèn)貸款額度和比例時不累計原貸款金額。

4．不動產(chǎn)登記。買賣雙方、貸款銀行持同意“帶押過戶”函和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押相關(guān)登記申請材料，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)變更登記。

5．資金劃轉(zhuǎn)。貸款銀行在取得不動產(chǎn)登記證明后放款至約定資金托管賬戶，并按照約定從托管賬戶劃款償還賣方貸款，剩余房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

（二）跨銀行貸款“帶押過戶”模式，按照新舊抵押權(quán)分段辦理。

1．簽訂買賣合同。買賣雙方簽訂不動產(chǎn)買賣合同，約定進(jìn)行“帶押過戶”。

2．簽訂“帶押過戶”相關(guān)文件。買賣雙方取得銀行同意，與貸款銀行簽署四方協(xié)議等相關(guān)文件，約定“帶押過戶”相關(guān)事宜，并明確交易資金托管及支付方式，資金托管帳戶可約定設(shè)在賣方銀行。若總房價不能覆蓋賣方剩余貸款的，還應(yīng)約定差額部分與首付款分別由賣家和買家一并存入監(jiān)管賬戶。

3．買方向銀行申請貸款。買方申請貸款，貸款銀行結(jié)合“帶押過戶”相關(guān)約定，綜合評估風(fēng)險，在確認(rèn)貸款額度和比例時不累計原貸款金額。

4．不動產(chǎn)登記。買賣雙方、買方貸款金融機構(gòu)持賣方銀行同意“帶押過戶”函和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押相關(guān)登記申請材料，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及新抵押權(quán)首次登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記及新抵押權(quán)首次登記。

5．資金劃轉(zhuǎn)。買方貸款銀行在取得不動產(chǎn)登記證明后放款至約定資托管賬戶，資金托管銀行按照約定從托管賬戶劃款償還賣方貸款，余款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

6．原抵押權(quán)注銷。賣方貸款結(jié)清后賣方貸款金融機構(gòu)及時辦理原抵押權(quán)注銷登記。

三、辦理方式

“帶押過戶”涉及不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)主要有：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移+抵押權(quán)變更登記、新設(shè)抵押權(quán)首次登記、原抵押權(quán)的注銷登記。申請人可以通過登記大廳窗口線下辦理，也可通過銀行網(wǎng)點的不動產(chǎn)抵押登記便民服務(wù)窗口一站式線上辦理。

（一）登記大廳窗口線下辦理。買賣雙方、賣方抵押權(quán)人、買方貸款銀行持“帶押過戶”相關(guān)申請材料，在一窗受理窗口申請登記，符合登記條件的，同步完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記（帶抵押）及抵押權(quán)首次登記，抵押權(quán)注銷登記可等資金撥付完成賣方還款，由原抵押權(quán)人通過“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”平臺線上辦理。

（二）銀行網(wǎng)點一站式線上辦理。有條件的銀行等金融機構(gòu)在銀行網(wǎng)點開設(shè)不動產(chǎn)抵押登記便民服務(wù)窗口，推行不動產(chǎn)登記“一站式”線上辦理。通過“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記平臺”，由銀行工作人員幫助買賣雙方網(wǎng)上申請轉(zhuǎn)移（帶抵押）登記業(yè)務(wù)，通過外網(wǎng)申請，內(nèi)網(wǎng)審核，網(wǎng)上繳納稅費模式，實現(xiàn)群眾在銀行網(wǎng)點可一次辦理房屋“帶押過戶”涉及的全部登記業(yè)務(wù)。

四、工作要求

（一）優(yōu)化金融服務(wù)。金融機構(gòu)要設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記便民服務(wù)延伸窗口，群眾可在銀行網(wǎng)點直接申請辦理不動產(chǎn)“帶押過戶”及抵押登記業(yè)務(wù)。主動完善內(nèi)部制度，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，改進(jìn)信息系統(tǒng)，建立健全風(fēng)險管控機制，積極回應(yīng)符合適用情形下的“帶押過戶”需求。

（二）確保資金安全。金融機構(gòu)、公積金中心選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實時推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

（三）完善登記服務(wù)。不動產(chǎn)登記中心要進(jìn)一步提升登記服務(wù)水平，為各方權(quán)利主體做好業(yè)務(wù)咨詢與指導(dǎo)工作。充分發(fā)揮綜合服務(wù)窗口優(yōu)勢，一窗辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)，做到共性材料不再重復(fù)提交，實現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理。逐步推進(jìn)“帶押過戶”全流程線上辦理，壓縮辦理時限，實現(xiàn)“帶押登記”一個工作日辦結(jié)。

各部門要加強業(yè)務(wù)協(xié)同指導(dǎo)和監(jiān)管，建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機制，全面梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實防范風(fēng)險。要細(xì)化業(yè)務(wù)流程，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。

 

附件：存量房“帶押過戶”辦理流程圖

 

宿州市自然資源和規(guī)劃局       宿州市公積金管理中心

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會宿州監(jiān)管分局

2023年5月4日

附件：存量房“帶押過戶”辦理流程+圖.docx